¿La casa que quieres comprar no tiene registrada el área construida? Tranquilo, no siempre es un problema
Encontraste una casa que te gusta, el precio te cuadra, la ubicación te sirve y ya estás haciendo cuentas para comprarla. Pero cuando revisas los documentos aparece un detalle que no esperabas en el certificado de Tradición y Libertad y en la Escritura registra el área del lote, pero no encuentras claramente el área construida.
Y ahí aparecen las dudas:
¿Esto significa que la casa tiene un problema?
¿El banco me va a negar el crédito?
¿Será mejor buscar otra propiedad?
No necesariamente. En propiedades antiguas es posible encontrar documentos que no detallan la construcción de la misma manera que los documentos más recientes. Eso no significa automáticamente que la vivienda esté mal o que no puedas comprarla. Lo importante es entender qué ocurre en ese inmueble antes de tomar una decisión.
Primero, una cosa es el lote y otra la construcción
Aunque parezca obvio, esta diferencia es importante. El área del lote corresponde al terreno sobre el que está ubicada la propiedad. El área construida, en cambio, corresponde a la superficie que ocupa la edificación: Habitaciones, baños, cocina, sala, segundo piso y demás espacios construidos.
Por ejemplo, un terreno puede tener 200 m2 y sobre él existir una casa de 120 m2 construidos. Los dos datos describen cosas diferentes.
Por eso, encontrar en una escritura el área del terreno pero no el área construida puede generar preguntas, especialmente cuando estás pensando en comprar la propiedad con crédito bancario.
¿Por qué puede pasar en una casa antigua?
Una de las razones es sencilla: Los documentos de una propiedad que tiene varias décadas pueden no tener el mismo nivel de detalle que los documentos que se manejan actualmente.
En algunas propiedades antiguas, la información registral se concentró principalmente en identificar el terreno y la propiedad, mientras que la construcción no quedó descrita de la misma manera que hoy.
Esto no permite concluir por sí solo que exista un problema.
Lo que sí significa es que hay que mirar qué información existe sobre esa construcción y cuál es la situación particular del inmueble.
Entonces, ¿la casa tiene un problema?
No necesariamente.
Que el área construida no aparezca de la forma que esperabas en la escritura no significa automáticamente que la construcción no exista, que la propiedad esté mal o que debas descartarla.
Pero tampoco conviene asumir lo contrario. La clave está en revisar el caso concreto.
Puede existir información adicional en otros documentos del inmueble, en registros catastrales o en documentación relacionada con la construcción. Dependiendo de las características y antigüedad de la propiedad, también pueden existir mecanismos para reconocer determinadas edificaciones.
Por eso, antes de tomar una decisión, lo recomendable es revisar la documentación disponible y entender qué está pasando realmente con esa propiedad.
¿Y si quiero comprarla con crédito hipotecario?
Aquí la pregunta se vuelve todavía más importante.
Cuando compras una vivienda con crédito hipotecario, el banco no solamente analiza tu capacidad para pagar el préstamo. También revisa el inmueble, porque esa propiedad será la garantía del crédito.
Por eso, normalmente intervienen dos procesos importantes: el avalúo y el estudio jurídico del inmueble.
El avalúo: ¿cuánto vale la propiedad?
El avalúo comercial permite determinar el valor del inmueble y revisar sus características físicas.
El profesional encargado puede verificar aspectos como la ubicación, el estado de la construcción, las características de la vivienda, sus áreas y otros elementos que influyen en el valor comercial.
Esto le permite al banco conocer qué inmueble está financiando y cuál es el valor de la garantía.
El estudio jurídico ¿la propiedad puede ser garantía?
El estudio jurídico es diferente.
Aquí se revisa la situación legal del inmueble y la documentación correspondiente para determinar si puede constituirse como garantía del crédito.
Por eso, que el área construida no aparezca registrada de la manera que esperabas puede convertirse en un punto que el banco quiera revisar con mayor detalle.
Pero eso no significa automáticamente que el crédito será rechazado.
Cada entidad financiera tiene sus propias políticas y puede solicitar documentación adicional dependiendo del inmueble y de sus características.
¿Y qué pasa con las casas antiguas?
Aquí está una de las razones por las que no conviene descartar una propiedad demasiado rápido.
En Colombia existe la figura del reconocimiento de la existencia de edificaciones, contemplada dentro de la normativa urbanística, entre ella la Ley 1848 de 2017 y el Decreto 1077 de 2015.
Esta figura contempla mecanismos para reconocer determinadas edificaciones que cumplen con las condiciones establecidas por la normativa.
Sin embargo, hay algo importante, que una casa sea antigua no significa automáticamente que esté reconocida ni que el trámite aplique en todos los casos.
La antigüedad puede ser un factor relevante, pero la situación de cada inmueble debe revisarse individualmente.
En estos casos, la propiedad, por ser una construcción antigua, puede estar dentro del régimen de reconocimiento de edificaciones establecido por la ley. Sin embargo, esto no significa que la construcción esté automáticamente reconocida ni que todos los bancos deban aceptarla como garantía.
Por eso, es importante verificar la información registral, catastral y urbanística del inmueble. Además, cada banco realiza su propio estudio jurídico y avalúo, y de acuerdo con la situación particular de la propiedad determina si la acepta como garantía o si requiere documentación adicional.
Por eso es importante conocer qué documentos existen, cuál es la información registral, catastral y urbanística disponible y si existe algún trámite pendiente relacionado con la construcción.
¿Qué deberías hacer antes de descartar la casa?
Si la propiedad realmente te interesa, no tienes que salir corriendo a buscar otra casa.
Primero puedes hacer algunas preguntas:
¿Qué documentos existen además de la escritura?
La escritura no necesariamente es el único documento que contiene información sobre el inmueble. Vale la pena conocer qué otros soportes existen.
¿Qué información aparece en catastro?
Puede ser útil revisar la información catastral disponible y compararla con las características físicas de la propiedad.
¿Existe documentación relacionada con la construcción?
Dependiendo del inmueble, pueden existir licencias, planos, registros u otros documentos que ayuden a entender su situación.
¿Qué necesita el banco?
Si vas a utilizar crédito hipotecario, esta pregunta conviene hacerla desde el principio. No todos los bancos manejan exactamente igual este tipo de casos. Y aquí hay una recomendación muy práctica: Si ya sabes qué banco vas a utilizar, dilo desde el comienzo del proceso.
Conocer la entidad financiera permite revisar cuáles son sus requisitos y evitar llegar al final del proceso para descubrir que hace falta algún documento.
Un ejemplo muy sencillo
Imagina que encuentras una casa antigua de dos pisos. Te gusta la ubicación, el precio está dentro de lo que puedes pagar y la distribución funciona para tu familia. Pero cuando revisas la escritura o el certificado de Tradición y Libertad encuentras el área del lote y no el área construida.
Tu primera reacción podría ser:
“Entonces esta casa no me sirve para comprarla con crédito.”
Pero todavía no tienes suficiente información para llegar a esa conclusión. Lo primero sería revisar qué documentación existe sobre la propiedad, conocer la situación particular de la construcción y, si vas a financiarla, consultar con el banco que piensas utilizar.
Puede que la entidad solicite documentación adicional, puede que el inmueble requiera algún trámite, o puede que, después de revisar el caso, puedas continuar con el proceso. Lo importante es no decidir antes de conocer la situación completa.
Entonces ¿debo descartar una casa porque no aparece el área construida?
No automáticamente.
Encontrar esta situación en una propiedad antigua puede generar dudas, pero una duda no es lo mismo que un problema. Antes de descartar la vivienda, revisa la documentación disponible, entiende la situación de la construcción y, si necesitas financiación, consulta los requisitos de la entidad bancaria que utilizarás.
Cada propiedad es diferente y cada banco puede tener sus propios criterios. Por eso, lo que funciona para una casa no necesariamente funciona exactamente igual para otra.
La mejor decisión no es asumir que todo está bien ni pensar que todo está mal. Es revisar, antes de decir que no.
Comprar una vivienda es una decisión importante y es normal que cualquier detalle en los documentos genere preocupación.
En Once22 sabemos que durante una compra pueden aparecer dudas que, a primera vista, parecen más complicadas de lo que realmente son. Por eso acompañamos a nuestros clientes para que puedan entender la información de la propiedad y tomar decisiones con mayor claridad.
Porque antes de decir que no a una casa que te gusta, vale la pena entender qué hay detrás de sus documentos.
